Obowiązki właściciela i zarządcy budynku wg art. 62 Prawa budowlanego

Artykuł 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane wyznacza rytm utrzymania każdego użytkowanego obiektu budowlanego. Nakłada on na właściciela lub zarządcę obowiązek poddawania obiektu okresowym kontrolom technicznym w ściśle określonych odstępach czasu. Poniżej rozkładamy ten przepis na czynniki pierwsze: kto odpowiada, jakie kontrole trzeba wykonać, jak często i co dokładnie każda z nich obejmuje.

Kto odpowiada za kontrole — właściciel czy zarządca

Obowiązek z art. 62 spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. W praktyce odpowiada ten podmiot, który w danym okresie faktycznie dysponuje obiektem i posiada tytuł prawny pozwalający zrealizować obowiązek kontroli. Jeżeli budynkiem zarządza profesjonalny zarządca na podstawie umowy, to na nim ciąży organizacja przeglądów.

Odpowiedzialności tej nie można przerzucić na najemców ani użytkowników lokali. Wobec organu nadzoru budowlanego (najczęściej powiatowego inspektora nadzoru budowlanego — PINB) zawsze odpowiada właściciel lub zarządca. W przypadku współwłasności obowiązek może obciążać każdego ze współwłaścicieli.

Kontrola roczna (co najmniej raz w roku)

Pierwszy filar to kontrola okresowa wykonywana co najmniej raz w roku (art. 62 ust. 1 pkt 1). Obejmuje sprawdzenie stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania (lit. a),
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (lit. b),
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych — dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (lit. c).

Z obowiązku kontroli rocznej w zakresie lit. a zwolnieni są m.in. właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy. Nie oznacza to całkowitego zwolnienia — pozostałe elementy kontroli rocznej (np. instalacje gazowe i przewody kominowe) wciąż obowiązują, jeśli obiekt je posiada.

Kontrola pięcioletnia (co najmniej raz na 5 lat)

Drugi filar to kontrola wykonywana co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 2). Jest szersza od rocznej i obejmuje:

• sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu,
• ocenę estetyki obiektu oraz jego otoczenia,
• badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

To w ramach przeglądu 5-letniego wykonuje się pomiary elektryczne, o które najczęściej pytają zarządcy.

Kontrola półroczna dla dużych obiektów

Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty o powierzchni dachu powyżej 1000 m² podlegają kontroli okresowej dwa razy w roku — w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3). Osoba wykonująca taką kontrolę ma obowiązek bezzwłocznego zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o jej przeprowadzeniu.

Kontrole doraźne (po zdarzeniach)

Niezależnie od terminów okresowych, właściciel lub zarządca musi zorganizować kontrolę doraźną zawsze, gdy obiekt zostanie narażony na działanie czynników zewnętrznych mogących uszkodzić konstrukcję: silnych wiatrów, intensywnych opadów śniegu lub deszczu, wyładowań atmosferycznych, osuwisk, powodzi czy pożaru. Odrębny przypadek to kontrola na zgłoszenie mieszkańca dotyczące nieuzasadnionej ingerencji w obiekt — tę należy przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Kto może wykonać kontrolę

Kontrole z art. 62 mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych wykonują osoby z właściwymi kwalifikacjami i uprawnieniami, a przewody kominowe sprawdzają osoby z uprawnieniami kominiarskimi lub — w określonym zakresie — osoby z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności.

Dokumentacja i obowiązki po kontroli

Z każdej kontroli sporządza się protokół, który należy przechowywać przez cały okres użytkowania obiektu i dołączać do książki obiektu budowlanego (papierowej lub cyfrowej — c-KOB). Jeżeli kontrola wykaże uszkodzenia lub braki mogące zagrażać życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku, właściciel lub zarządca ma obowiązek ich usunięcia (art. 70 ust. 1).

Podsumowanie

Art. 62 to cały system kontroli o różnej częstotliwości i zakresie. Roczna pilnuje bieżącego stanu i bezpieczeństwa instalacji, pięcioletnia daje pełny obraz kondycji obiektu, półroczna chroni duże obiekty użyteczności publicznej, a doraźne reagują na zdarzenia losowe. Uporządkowanie harmonogramu kontroli i kompletność dokumentacji to fundament bezpiecznego i zgodnego z prawem utrzymania budynku.