Kara za brak c-KOB po 31 grudnia 2031 - konsekwencje dla właściciela

Od 1 stycznia 2032 r. papierowa Książka Obiektu Budowlanego (KOB) przestaje spełniać wymóg ustawowy dla obiektów, które muszą prowadzić książkę. Dla obiektów z papierową KOB założoną przed 1 stycznia 2024 r. okres przejściowy - po nowelizacji z 23 grudnia 2025 r. - upływa 31 grudnia 2031 r. (wcześniej: 31 grudnia 2026 r.). Po tej dacie właściciel lub zarządca musi prowadzić c-KOB w systemie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Podstawa prawna sankcji

Brak książki obiektu budowlanego (papierowej lub cyfrowej, w zależności od stanu prawnego) to naruszenie obowiązku prowadzenia KOB. Sankcja wynika z art. 93 pkt 9 PB - kara grzywny wymierzana w postępowaniu w sprawach o wykroczenia. Zgodnie z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń wysokość grzywny może sięgać 5000 zł, a w postępowaniu mandatowym prowadzonym przez PINB - do 500 zł jednorazowo (art. 96 § 1 k.p.w.), przy powtarzającym się naruszeniu wielokrotnie.

Co obejmuje kara

• brak c-KOB dla obiektu objętego obowiązkiem - grzywna z art. 93 pkt 9 PB,
• brak wpisów o wykonanych kontrolach okresowych - traktowany jak brak samej kontroli (art. 93 pkt 8 PB),
• prowadzenie tylko papierowej KOB po 31.12.2031 r. dla obiektu w okresie przejściowym - naruszenie obowiązku prowadzenia książki w wymaganej formie,
• brak wpisu wykonawcy robót lub remontu w książce - naruszenie obowiązku dokumentacyjnego.

Praktyka PINB w postępowaniach o książkę

W praktyce PINB rzadko wymierza maksymalną karę już przy pierwszej kontroli. Standardowa ścieżka to: mandat 300-500 zł plus nakaz założenia c-KOB w terminie 30-90 dni. Powtórna kontrola z brakiem c-KOB skutkuje wnioskiem do sądu o karę grzywny do 5000 zł oraz - co ważniejsze - staje się dowodem w postępowaniu z art. 91a PB (odpowiedzialność karna za brak utrzymania obiektu w należytym stanie), jeżeli doszło do wypadku lub katastrofy.

Ryzyka pośrednie brakiem c-KOB

• brak c-KOB paraliżuje sprzedaż nieruchomości komercyjnej - kupujący i banki żądają dostępu do książki jako due diligence,
• brak wpisów o kontrolach okresowych to argument ubezpieczyciela do obniżenia lub odmowy wypłaty odszkodowania po szkodzie,
• w postępowaniu karnym po pożarze lub katastrofie budowlanej brak książki wzmacnia zarzut niezachowania należytej staranności,
• po zmianie zarządcy przekazanie obiektu bez kompletnej książki jest realną podstawą roszczeń poprzedniego zarządcy o odszkodowanie od nowego lub odwrotnie.

Terminy i harmonogram założenia c-KOB (po nowelizacji z 23.12.2025 r.)

1. Obiekty oddane do użytkowania od 1.01.2024 r. - c-KOB od dnia oddania do użytkowania, zakładana przez inwestora.
2. Obiekty istniejące z papierową KOB założoną przed 1.01.2024 r. - okres przejściowy do 31.12.2031 r. na założenie c-KOB przez właściciela lub zarządcę.
3. Od 1.01.2032 r. - c-KOB obowiązkowa dla wszystkich obiektów objętych obowiązkiem prowadzenia KOB, papierowa KOB zamykana wpisem końcowym i archiwizowana.

Jak wykorzystać dodatkowy czas - lista działań

1. Zidentyfikuj wszystkie obiekty w zarządzie, które wymagają KOB (art. 60a i n. PB - z wyłączeniami).
2. Załóż profil w systemie c-KOB GUNB - wymagany podpis kwalifikowany lub profil zaufany.
3. Przenieś kluczowe dane z papierowej KOB (dane obiektu, historia kontroli, remontów, wykonawców).
4. Uzupełnij zaległe wpisy o kontrolach z art. 62 PB (roczne, 5-letnie, kominiarskie, gazowe, elektryczne, ppoż.).
5. Zaktualizuj plan sytuacyjny i dokumentację załączoną do c-KOB.
6. Wpisz aktualnego właściciela, zarządcę i osoby odpowiedzialne za obiekt.

Podsumowanie

31 grudnia 2031 r. to nowa twarda data po nowelizacji z 2025 r. Wysokość samej grzywny (do 5000 zł) nie jest największym problemem - jest nim wtórna odpowiedzialność za zdarzenia i utrudnienia obrotu nieruchomością. Dodatkowe 5 lat to okazja do spokojnej migracji, uporządkowania zaległych protokołów kontroli i przeszkolenia zespołu, a nie powód do odkładania sprawy na ostatnią chwilę.