Kontrola PINB krok po kroku - czego żąda inspektor

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB) to organ, który najczęściej pojawia się w budynku wielolokalowym. Kontrola może być planowa, doraźna po zgłoszeniu mieszkańca lub po zdarzeniu (pożar, katastrofa budowlana). W tym przewodniku pokazujemy przebieg kontroli krok po kroku, dokumenty jakich żąda inspektor oraz prawa i obowiązki właściciela lub zarządcy.

Podstawa prawna kontroli PINB

PINB działa na podstawie art. 81 i 81a Prawa budowlanego oraz przepisów ustawy z 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców w zakresie kontroli podmiotów gospodarczych. Inspektor ma prawo wstępu do obiektu, wglądu w dokumentację i przesłuchania osób odpowiedzialnych. Odmowa udostępnienia obiektu lub dokumentacji może skutkować grzywną i wnioskiem do sądu o umożliwienie kontroli.

Kiedy PINB wszczyna kontrolę

Najczęstsze powody wszczęcia kontroli:

• skarga lokatora, sąsiada lub innego mieszkańca - dotyczy zwykle zawilgocenia, pęknięć konstrukcji, samowoli budowlanej,
• zdarzenie budowlane - pożar, katastrofa, zalanie, uszkodzenie po silnym wietrze lub intensywnych opadach,
• sygnał z innej instytucji - PSP, sanepid, policja, prokuratura,
• wniosek administracyjny - np. spór o samowolę,
• kontrola planowa - w ramach cyklicznego harmonogramu inspektoratu.

Zawiadomienie o kontroli - kiedy jest, a kiedy nie ma

Zasadą jest, że kontrola wszczynana jest po doręczeniu zawiadomienia z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem. Zawiadomienie zawiera zakres kontroli, termin i miejsce. Od tej zasady są jednak istotne wyjątki: kontrola może się odbyć bez zapowiedzi, gdy zachodzi uzasadnione podejrzenie zagrożenia życia, zdrowia lub środowiska, gdy dotyczy samowoli budowlanej lub wynika z konieczności przeciwdziałania popełnieniu wykroczenia. W praktyce kontrola po zdarzeniu (pożar, zawalenie) prawie zawsze jest bez zapowiedzi.

Przebieg kontroli - co się dzieje po przyjściu inspektora

1. Inspektor okazuje legitymację służbową i imienne upoważnienie do kontroli (zawierające zakres, termin i osoby wyznaczone).
2. Wpisuje kontrolę do książki kontroli u przedsiębiorcy (jeśli obiekt jest w zarządzie podmiotu gospodarczego).
3. Żąda okazania dokumentacji technicznej obiektu.
4. Przeprowadza oględziny obiektu - zwykle z udziałem właściciela lub upoważnionej osoby.
5. Może żądać wyjaśnień pisemnych i ustnych od osób odpowiedzialnych za utrzymanie obiektu.
6. Sporządza protokół kontroli - opisuje przebieg, ustalenia, uchybienia i podpisuje wraz z osobą reprezentującą kontrolowanego.
7. W razie stwierdzenia naruszeń wszczyna postępowanie administracyjne (decyzja o nakazie, opłata legalizacyjna, kara).

Dokumenty, jakich żąda inspektor

Standardowy zestaw, który powinien być gotowy w dniu kontroli:

• książka obiektu budowlanego (papierowa lub c-KOB) z aktualnymi wpisami,
• protokoły kontroli okresowych: rocznej, pięcioletniej i - dla dużych obiektów - półrocznej,
• protokoły kontroli instalacji gazowych, elektrycznych, przewodów kominowych i wentylacji,
• protokoły z ostatnich pomiarów instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
• dokumentacja projektowa obiektu (projekt budowlany, powykonawczy, kolejnych zmian),
• decyzje administracyjne - pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, wcześniejsze decyzje PINB,
• dowody wykonania zaleceń z poprzednich protokołów kontroli okresowych,
• protokoły kontroli doraźnych po zdarzeniach atmosferycznych,
• uprawnienia budowlane osób, które wykonywały kontrole (zaświadczenia i przynależność do izby).

Braki formalne (np. brak książki obiektu, brak protokołu za dany rok, protokół podpisany przez osobę bez uprawnień) są zwykle łatwe do wykrycia i najczęściej pojawiają się w protokole kontroli PINB.

Prawa właściciela lub zarządcy podczas kontroli

• prawo do żądania okazania upoważnienia i legitymacji inspektora,
• prawo do obecności podczas oględzin,
• prawo do zgłaszania uwag do protokołu (wpisywanych do protokołu lub w formie pisemnej w terminie 7 dni od doręczenia),
• prawo do odmowy podpisania protokołu (z podaniem przyczyn - odmowa nie wstrzymuje postępowania, ale zostaje odnotowana),
• prawo do zaskarżenia decyzji PINB do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB) w terminie 14 dni.

Najczęstsze błędy podczas kontroli

• brak jednej osoby odpowiedzialnej z pełną wiedzą o dokumentach - inspektor traci czas, właściciel wygląda na niezorganizowanego,
• próba "dogadania się" z inspektorem lub zaniżania skali problemu - działa odwrotnie do zamiaru,
• podpisywanie protokołu bez czytania i zgłaszania uwag,
• nieudostępnianie części dokumentów pod pozorem, że są u wykonawcy - obowiązek zapewnienia dostępu spoczywa na właścicielu,
• brak reakcji na decyzję nakazującą wykonanie prac w terminie - grozi grzywna w postępowaniu egzekucyjnym.

Co się dzieje po kontroli

Jeżeli protokół stwierdza uchybienia, PINB wszczyna postępowanie administracyjne. Możliwe rozstrzygnięcia to: nakaz wykonania określonych robót lub kontroli w wyznaczonym terminie (art. 66 lub art. 62 ust. 3), decyzja o zakazie użytkowania obiektu lub jego części (art. 66 ust. 1 pkt 2), nakaz rozbiórki lub decyzja legalizacyjna dla samowoli (art. 48-49). Grzywnę można nałożyć niezależnie w drodze mandatu karnego lub wystąpieniem do sądu.

Podsumowanie

Kontrola PINB nie jest ani karą, ani sygnałem, że coś jest źle - to standardowe działanie organu, który sprawdza realizację obowiązków wynikających z ustawy. Dobrze przygotowana dokumentacja, jedna osoba odpowiedzialna za kontakt z inspektorem i świadomość swoich praw i obowiązków skracają kontrolę do godziny i minimalizują ryzyko dalszych postępowań.