Kontrola PINB w spółdzielni i wspólnocie - jak się przygotować

Kontrola PINB w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie różni się od kontroli pojedynczego budynku skalą: inspektor ocenia, czy cały zasób jest utrzymywany systemowo. Jedna brakująca kontrola roczna w jednym bloku potrafi pociągnąć weryfikację harmonogramów dla wszystkich obiektów.

Co PINB sprawdza w zasobie wielolokalowym

• książki obiektów budowlanych (papierowe lub c-KOB) wszystkich kontrolowanych obiektów - aktualność wpisów i kompletność,
• terminowość kontroli rocznych i pięcioletnich dla każdego obiektu z osobna,
• dowody usunięcia usterek wskazanych w poprzednich protokołach (art. 70 PB),
• kontrole doraźne po zdarzeniach atmosferycznych,
• uprawnienia osób wykonujących kontrole,
• stan konstrukcji, balkonów, elewacji i elementów zagrażających bezpieczeństwu (optyka skarg mieszkańców).

Kto odpowiada - zarząd, zarządca czy właściciele

We wspólnocie obowiązki z art. 62 PB ciążą na właścicielach lokali w zakresie nieruchomości wspólnej, a w praktyce realizuje je zarząd wspólnoty lub zarządca - to on stawia się przed PINB. W spółdzielni odpowiada zarząd spółdzielni. Sankcje (grzywny, decyzje) kierowane są do podmiotu zarządzającego, a odpowiedzialność z art. 91a PB może objąć konkretne osoby (członków zarządu), jeśli zaniedbania stwarzały zagrożenie. Odpowiedzialności nie przerzuca się na członków wspólnoty ani lokatorów.

Przygotowanie zasobu do kontroli - checklist

1. Sporządź wykaz wszystkich obiektów z datami ostatnich kontroli rocznych i pięcioletnich.
2. Zweryfikuj kompletność książek obiektów - brakujące wpisy uzupełnij na podstawie protokołów.
3. Zestaw protokoły z dowodami usunięcia usterek - protokół bez dowodu naprawy to gotowe ustalenie kontroli.
4. Sprawdź uprawnienia osób, które podpisały ostatnie przeglądy.
5. Wyznacz jedną osobę kontaktową z pełną wiedzą o dokumentacji.
6. Jeśli zasób przechodzi migrację do c-KOB - przygotuj informację o stanie migracji i dostępach.

Najczęstsze ustalenia kontroli w spółdzielniach i wspólnotach

• przekroczone terminy kontroli pięcioletnich w części zasobu,
• wpisy do KOB sporządzane z opóźnieniem lub przez osoby bez uprawnień,
• brak udokumentowanego usunięcia usterek z poprzednich protokołów,
• brak kontroli doraźnych po silnych wiatrach i intensywnych opadach,
• nieaktualny plan sytuacyjny dołączony do książki.

Po kontroli - protokół i dalsze kroki

Protokół kontroli warto przeanalizować przed podpisem - uwagi można zgłosić na piśmie w 7 dni. Jeśli kontrola kończy się decyzją, biegnie 14-dniowy termin odwołania do WINB. W zasobach wieloobiektowych decyzja dotycząca jednego budynku bywa sygnałem, że organ sprawdzi kolejne - warto potraktować ją jako impuls do audytu całego zasobu.