Kupno nieruchomości - jak sprawdzić stan przeglądów i dokumentacji

Przy zakupie nieruchomości zabudowanej odpowiedzialność za obowiązki z art. 61-62 Prawa budowlanego przechodzi na nabywcę z chwilą uzyskania tytułu prawnego. Ukryte braki (nieaktualny przegląd, brak wpisu w KOB, otwarte postępowanie PINB) obciążają kupującego, nawet jeśli sprzedający je zataił.

Dokumenty do żądania od sprzedającego

Aktualną Książkę Obiektu Budowlanego (papierową) lub wgląd do c-KOB.
Protokoły ostatniej kontroli rocznej i 5-letniej.
Protokoły przeglądów: kominiarskiego, gazowego, elektrycznego (pomiary), ppoż.
Świadectwo charakterystyki energetycznej (od 28.04.2023 wymóg przy sprzedaży).
Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Zaświadczenie z PINB o braku toczących się postępowań i decyzji.
Umowy serwisowe (winda, kotłownia, SSP) i protokoły ostatnich przeglądów.

Co sprawdzić w KOB / c-KOB

Ciągłość wpisów kontroli okresowych - brak wpisu za dany rok to ryzyko z art. 93 PB.
Wpisy o remontach, przebudowach i awariach.
Wpisy o kontrolach organów (PINB, PSP) i zaleceniach.
Zgodność opisu obiektu ze stanem faktycznym i księgą wieczystą.
Autoryzacja wpisów - podpis osoby uprawnionej z numerem uprawnień.

Techniczne due diligence - jakie badania zlecić

Zakres zależy od typu obiektu, wieku i planowanego użytkowania. Minimum: przegląd budowlany 5-letni wykonany przez rzeczoznawcę na potrzeby kupującego, badanie termowizyjne przegród, pomiary elektryczne, sprawdzenie szczelności instalacji gazowej, przegląd kominiarski, weryfikacja stanu izolacji przeciwwilgociowej. Dla obiektów starszych (>50 lat) - ekspertyza konstrukcyjna.

Zabezpieczenie w akcie notarialnym

Oświadczenie sprzedającego o stanie technicznym i o braku toczących się postępowań PINB.
Oświadczenie o wykonaniu wszystkich wymaganych kontroli okresowych z załączonymi protokołami.
Kaucja retencyjna lub potrącenie z ceny na ewentualne braki wykryte po zakupie.
Prawo do zwrotu części ceny w razie ujawnienia otwartej decyzji PINB w terminie X miesięcy.
Wskazanie osoby, która odpowiada za braki z okresu przed nabyciem (na drodze cywilnej).

Najczęstsze pytania

Czy sprzedający musi wydać KOB?

Tak, KOB jest dokumentem obiektu i przechodzi na nabywcę. Wobec organów zawsze odpowiada aktualny właściciel lub zarządca.

Co jeśli brak wpisów w KOB za ostatnie lata?

Trzeba wykonać zaległe kontrole. Kupujący może żądać obniżenia ceny lub wykonania tego przez sprzedającego przed aktem notarialnym.

Czy notariusz sprawdza stan przeglądów?

Nie. Notariusz weryfikuje księgę wieczystą i tytuł prawny, ale nie stan techniczny ani zgodność z Prawem budowlanym.

Jak sprawdzić, czy toczy się postępowanie PINB?

Można wystąpić do właściwego PINB o zaświadczenie o toczących się postępowaniach względem konkretnego obiektu (na wniosek strony postępowania lub za zgodą właściciela).