Brak jasnego podziału odpowiedzialności
Zarząd, administrator, właściciele lokali - w praktyce nie wiadomo, kto pilnuje kontroli okresowych. W protokołach zebrań brak zapisów o zleceniu przeglądów.
Dla wspólnot mieszkaniowych
Doradztwo dla wspólnot mieszkaniowych - dokumentacja, c-KOB, obsługa kontroli PINB
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za części wspólne budynku - konstrukcję, elewację, dach, instalacje wspólne i drogi ewakuacyjne. Pomagamy zarządom wspólnot, administratorom i zarządcom prowadzić dokumentację zgodną z art. 62 i art. 64 Prawa budowlanego oraz przygotować się do kontroli PINB, PSP i skarg lokatorów.
Typowe problemy
Co najczęściej boli w tym segmencie
Skargi lokatorów w PINB
Każde zgłoszenie mieszkańca (np. o zawilgoceniu, pęknięciach elewacji) uruchamia kontrolę doraźną. Trzeba mieć gotowy pakiet dokumentacji.
Zaległe kontrole instalacyjne
Przegląd instalacji gazowej co roku, kominiarski, elektryczny co 5 lat - łatwo przeoczyć, szczególnie w małej wspólnocie bez profesjonalnego zarządcy.
Konflikt z częścią właścicieli
Niezadowoleni właściciele lokali potrafią zablokować uchwały o remontach lub badaniach technicznych. Potrzebna jest niezależna ekspertyza jako argument.
Nieaktualna KOB
Papierowa książka obiektu prowadzona nieregularnie, wpisy z opóźnieniem lub w ogóle. PINB przy kontroli sprawdza w pierwszej kolejności KOB.
Zmiana zarządu wspólnoty
Nowy zarząd dziedziczy dokumentację po poprzednim - często niekompletną. Bez audytu wchodzi w cudze zaniedbania.
Jak działamy
Nasze podejście do tego typu klienta
- 1
Audyt startowy
Robimy inwentaryzację dokumentacji, wskazujemy braki i zaległości - w kolejności ryzyka prawnego i technicznego.
- 2
Materiał na zebranie
Dostarczamy syntetyczny materiał (ok. 2-3 stron), który zarząd może przedstawić na zebraniu wspólnoty jako uzasadnienie uchwał.
- 3
Harmonogram i c-KOB
Ustalamy plan kontroli na 12-24 miesiące, opcjonalnie migrujemy do c-KOB (obowiązek od 2032 r. dla wszystkich).
- 4
Reakcja na kontrolę
Gdy PINB lub PSP wysyła zawiadomienie, jesteśmy przy zarządzie - przygotowujemy pakiet i asystujemy przy protokole.
Zakres wsparcia
Usługi najczęściej wybierane w tym segmencie
Najczęstsze pytania
FAQ
Kto we wspólnocie odpowiada za przeglądy budowlane?
Za przeglądy części wspólnych odpowiada wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd lub zarządcę wskazanego w umowie. Wobec PINB odpowiedzialność ponosi wspólnota. Współwłaściciele odpowiadają solidarnie.
Czy wspólnota musi prowadzić c-KOB?
Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego jest obowiązkowa dla obiektów oddanych do użytku po 1 stycznia 2024 r. Dla starszych budynków dopuszczalne jest prowadzenie papierowej KOB do 31.12.2031 r. Od 1.01.2032 r. c-KOB obowiązuje wszystkich - warto zaplanować migrację wcześniej.
Co robić, gdy sąsiad wysłał skargę do PINB?
Każda skarga uruchamia kontrolę doraźną. Wspólnota powinna zebrać pełną dokumentację techniczną (protokoły, KOB, dowody usunięcia usterek), sprawdzić aktualność przeglądów instalacji i przygotować oficjalne wyjaśnienia. Pomagamy przygotować pakiet i uwagi do protokołu.
Jak przekonać wspólnotę do wydatku na audyt dokumentacji?
Argumenty: art. 91a PB (odpowiedzialność karna do roku pozbawienia wolności), art. 93 pkt 8 (grzywna), realny koszt decyzji PINB o zakazie użytkowania obiektu, koszty odszkodowań przy wypadku. Audyt jest ułamkiem tych kosztów.
Co, jeśli poprzedni zarządca zostawił luki w dokumentacji?
Zaczynamy od inwentaryzacji dokumentacji, ustalamy zaległości, formalizujemy protokół zdawczo-odbiorczy z poprzednim zarządcą oraz uzupełniamy brakujące kontrole - w kolejności ryzyka.
Zapytaj o obsługę
Zebranie wspólnoty za dwa tygodnie i nie wiesz, co pokazać?
Przygotujemy skróconą diagnozę stanu dokumentacji i listę rekomendowanych uchwał. Konsultacja bezpłatna.
Przejdź do kontaktu