Art. 91a Prawa budowlanego - kiedy grozi odpowiedzialność karna właściciela

Art. 91a Prawa budowlanego to najsurowsza sankcja przewidziana w tej ustawie - odpowiedzialność karna za niewłaściwe utrzymanie obiektu, nawet jeśli nikt jeszcze nie ucierpiał. W przeciwieństwie do wykroczenia z art. 93 (grzywna) art. 91a to przestępstwo, za które grozi kara pozbawienia wolności do roku. W tym artykule pokazujemy dokładnie, kiedy i wobec kogo można je zastosować.

Treść przepisu

Zgodnie z art. 91a Prawa budowlanego: kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Znamiona przestępstwa

Do skazania z art. 91a wymagane jest łączne spełnienie kilku warunków:

• sprawca to właściciel lub zarządca obiektu (podmiot obciążony obowiązkiem z art. 61),
• istnieje obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym lub zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania (art. 61 pkt 1 i 2),
• sprawca ten obowiązek narusza (nie spełnia),
• działanie lub zaniechanie jest zawinione (co najmniej nieumyślnie - art. 9 § 2 Kodeksu karnego).

Kluczowe: przestępstwo z art. 91a jest formalne - nie wymaga wystąpienia konkretnej szkody, wypadku, zawalenia. Wystarczy sam stan nienależytego utrzymania obiektu lub braku bezpieczeństwa jego użytkowania.

Co znaczy "należyty stan techniczny"

Art. 61 pkt 1 nakłada obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami wskazanymi w art. 5 ust. 2. Chodzi o zachowanie wymagań podstawowych: nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, higieny, zdrowia i środowiska, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności, ochrony przed hałasem, oszczędności energii i ochrony cieplnej. Naruszenie któregokolwiek z tych wymagań w sposób poważny może wypełniać znamię przepisu.

Art. 61 pkt 2 nakłada obowiązek zapewnienia, dochowując należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt - w tym warunków atmosferycznych, wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych. To tu "mieszczą" się typowe stany zaniedbania: odpadające fragmenty elewacji, spadający tynk, zagrożenie konstrukcji dachu, niesprawne bariery balkonowe.

Klasyczne przykłady z orzecznictwa

• odpadające fragmenty elewacji balkonów zagrażające przechodniom - sądy karne wielokrotnie uznawały to za znamię przestępstwa z art. 91a,
• niesprawna instalacja gazowa lub kominowa stwarzająca ryzyko wybuchu lub zatrucia,
• uszkodzone poszycie dachu grożące zawaleniem w warunkach zimowych,
• brak przeglądów przez wiele lat połączony z widocznymi uszkodzeniami konstrukcji,
• wykorzystywanie obiektu wbrew jego przeznaczeniu w sposób zagrażający bezpieczeństwu (np. składowanie ciężkich materiałów na stropach o mniejszej nośności).

Grzywna - system stawek dziennych

Kara grzywny w art. 91a jest orzekana w stawkach dziennych (art. 33 Kodeksu karnego). Sąd określa liczbę stawek (nie mniej niż 100 - to minimum wynikające z art. 91a, maksimum ogólne z art. 33 § 1 KK to 540) i wysokość jednej stawki (od 10 zł do 2000 zł). Przy dolnej granicy 100 stawek po 10 zł minimalna grzywna to 1000 zł, przy maksymalnej liczbie 540 stawek po 2000 zł - nawet 1 080 000 zł. Wysokość stawki sąd dostosowuje do dochodów, sytuacji rodzinnej i możliwości zarobkowych sprawcy.

Kara ograniczenia wolności i pozbawienia wolności

Art. 91a przewiduje alternatywnie karę ograniczenia wolności (od 1 miesiąca do 2 lat) lub pozbawienia wolności do roku. W praktyce najczęściej orzekana jest grzywna. Kara pozbawienia wolności pojawia się w sprawach, gdzie zaniedbanie doprowadziło lub bliskie było doprowadzenia do wypadku, a właściciel wielokrotnie ignorował sygnały ostrzegawcze.

Kto ponosi odpowiedzialność

Odpowiedzialność karna jest indywidualna. Odpowiada osoba fizyczna, która w danym momencie faktycznie realizowała lub powinna była realizować obowiązki właściciela lub zarządcy. W spółce prawa handlowego to zwykle członek zarządu odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości. We wspólnocie mieszkaniowej - członkowie zarządu wspólnoty. Jeżeli obiektem zarządza profesjonalny zarządca na podstawie umowy, może odpowiadać on, jeśli miał samodzielność decyzyjną.

Współwłasność nie zwalnia z odpowiedzialności - obowiązek utrzymania ciąży na każdym ze współwłaścicieli i każdy może odpowiadać za jego naruszenie w części, którą mógł kontrolować.

Odpowiedzialność art. 91a vs art. 93 vs art. 92

Trzy przepisy karne Prawa budowlanego często się mylą:

• art. 93 - wykroczenie (grzywna), za konkretne naruszenia formalne (np. brak przeglądu okresowego, brak książki obiektu),
• art. 92 - wykroczenie z aresztem do 30 dni, ograniczeniem wolności lub grzywną, m.in. za nieusunięcie stwierdzonych uszkodzeń (art. 92 ust. 1 pkt 2) lub użytkowanie obiektu w sposób niezgodny z pozwoleniem,
• art. 91a - przestępstwo, za niewłaściwe utrzymanie obiektu lub brak zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania.

Kwalifikacja z art. 91a może być postawiona samodzielnie lub w zbiegu z art. 92, gdy zaniechanie ma zarówno wymiar formalny (brak protokołu) jak i realny (odpadające elementy).

Jak zminimalizować ryzyko

• wykonywać wszystkie kontrole okresowe w terminie i archiwizować protokoły,
• realizować zalecenia pokontrolne i dokumentować ich wykonanie (faktury, protokoły odbioru robót),
• reagować na zgłoszenia mieszkańców i innych osób o widocznych uszkodzeniach - dokumentować oględziny i podjęte kroki,
• przy podejrzeniu poważnego uszkodzenia zamawiać ekspertyzę techniczną i - jeśli trzeba - wyłączać część obiektu z użytkowania,
• przy wspólnocie lub spółce - wewnętrznie przypisać odpowiedzialność za utrzymanie konkretnej osobie i formalnie ją udokumentować.

Podsumowanie

Art. 91a to najgroźniejsza sankcja Prawa budowlanego dla właściciela lub zarządcy - grzywna liczona w stawkach dziennych może teoretycznie sięgnąć nawet ok. 1 080 000 zł (540 stawek × 2000 zł), a przy poważnym zaniedbaniu grozi ograniczenie lub pozbawienie wolności. Kluczowe: przestępstwo jest formalne, do skazania nie potrzeba wypadku. Regularne przeglądy, realizacja zaleceń i dokumentacja to jedyna realna ochrona.