Kara za brak przeglądu budowlanego - kto płaci: właściciel czy zarządca

"Nie wykonałem przeglądu, ale przecież mam zarządcę" - to najczęstsza linia obrony, która przed nadzorem budowlanym nie działa. Prawo budowlane jednoznacznie wskazuje właściciela lub zarządcę jako podmiot obowiązany, a rozdzielenie odpowiedzialności między nich zależy od tego, kto faktycznie sprawował pieczę nad obiektem. W tym przewodniku wyjaśniamy, jak to działa w praktyce.

Kto jest podmiotem obowiązanym

Art. 61 Prawa budowlanego nakłada obowiązek utrzymania obiektu na "właściciela lub zarządcę". Ta alternatywa nie oznacza dowolnego wyboru. Odpowiada ten, kto faktycznie dysponuje obiektem i ma prawną możliwość realizacji obowiązku. Jeżeli obiektem zarządza profesjonalny zarządca na podstawie ważnej umowy, ciężar organizacji przeglądów spoczywa na nim. Właściciel nie znika jednak z pola odpowiedzialności - zwłaszcza wobec organu.

Odpowiedzialność wykroczeniowa - grzywna art. 93

Mandat lub wniosek o ukaranie z art. 93 (grzywna do 500 zł w drodze mandatu karnego nakładanego przez PINB - art. 96 § 1 k.p.w., do 5000 zł w postępowaniu przed sądem - art. 24 § 1 k.w.) organ nadzoru może skierować przeciwko konkretnej osobie fizycznej, która dopuściła się zaniechania. W praktyce:

• gdy obiektem zarządza profesjonalny zarządca - mandat trafia najczęściej do niego (do konkretnej osoby fizycznej wyznaczonej w firmie),
• gdy zarządcy nie ma - odpowiada właściciel; przy osobie prawnej (spółka) - osoba fizyczna odpowiedzialna w zarządzie za nieruchomości,
• gdy jest współwłasność - odpowiedzialność może obciążać każdego ze współwłaścicieli.

Odpowiedzialność karna - art. 91a

W przypadku poważnego zaniedbania (odpadające fragmenty elewacji, niesprawna instalacja gazowa) prokurator lub organ może skierować sprawę o przestępstwo z art. 91a. Sąd karny bada, kto faktycznie odpowiadał za utrzymanie w krytycznym okresie i kto miał realny wpływ na stan obiektu. W spółkach jest to najczęściej członek zarządu odpowiedzialny za nieruchomości, we wspólnocie - członkowie zarządu wspólnoty, w firmie zarządczej - konkretny zarządca prowadzący daną nieruchomość.

Umowa o zarządzanie - jak dzielić odpowiedzialność

Umowa cywilna między właścicielem a zarządcą nie zmienia zakresu odpowiedzialności administracyjnej i karnej wobec organu - te wynikają wprost z ustawy. Umowa dzieli natomiast odpowiedzialność cywilną między stronami: jeśli zarządca nie wykonał obowiązku, właściciel może dochodzić od niego odszkodowania. Kluczowe zapisy do sprawdzenia:

• wyraźne wskazanie, że zarządca jest odpowiedzialny za organizację i terminowe wykonanie kontroli okresowych z art. 62 Prawa budowlanego,
• obowiązek przekazywania właścicielowi rocznego harmonogramu i sprawozdań z realizacji,
• obowiązek prowadzenia (lub aktualizowania) książki obiektu / c-KOB,
• obowiązek posiadania OC zarządcy z odpowiednią sumą gwarancyjną,
• regulacja odpowiedzialności za zalecenia pokontrolne wymagające istotnych nakładów (kto zleca, kto finansuje),
• kara umowna za brak wykonania kontroli w terminie i za brak dokumentacji.

Wspólnota mieszkaniowa - kto odpowiada

We wspólnocie mieszkaniowej właścicielem części wspólnych są wszyscy właściciele lokali łącznie. Ustawa o własności lokali nakłada obowiązki zarządu na zarząd wspólnoty lub - przy zarządzie powierzonym - na profesjonalnego zarządcę. Odpowiedzialność administracyjna spoczywa na organie zarządzającym; poszczególni właściciele lokali nie są wywoływani przez PINB.

Wyjątek: właściciel lokalu może odpowiadać za stan swojego lokalu w zakresie, w jakim wpływa on na bezpieczeństwo (np. samowolna przebudowa instalacji gazowej). Za instalacje wspólne zawsze odpowiada zarząd wspólnoty.

Spółdzielnia mieszkaniowa

W spółdzielni obiekty należą do spółdzielni jako osoby prawnej. Odpowiedzialność ponosi zarząd spółdzielni, a w praktyce - konkretna osoba wyznaczona w regulaminie wewnętrznym do spraw utrzymania nieruchomości. Członkowie spółdzielni nie są bezpośrednio adresatami sankcji.

Najem i użyczenie - czy najemca odpowiada

Nie. Odpowiedzialność za obowiązki z art. 61 i 62 Prawa budowlanego nie może być przeniesiona na najemcę ani użytkownika lokalu. Umowa najmu może nakładać na najemcę obowiązek dokonywania drobnych napraw wewnątrz lokalu, ale nie zwalnia właściciela z obowiązków wobec organu nadzoru budowlanego.

Praktyczna checklista dla właściciela z zarządcą

1. sprawdź, czy umowa wprost wskazuje zarządcę jako odpowiedzialnego za art. 62,
2. raz w roku poproś o harmonogram kontroli i sprawozdanie z wykonania,
3. zażądaj kopii książki obiektu (lub dostępu do c-KOB) oraz protokołów,
4. sprawdź, czy zarządca ma aktualne OC,
5. przy stwierdzonych nieprawidłowościach - wezwij zarządcę pisemnie do usunięcia w wyznaczonym terminie,
6. przy nierealizowaniu obowiązków przez zarządcę - rozważ wypowiedzenie umowy i przejęcie zarządzania.

Podsumowanie

Wobec organu nadzoru budowlanego zawsze odpowiada podmiot faktycznie sprawujący pieczę: profesjonalny zarządca, gdy taka umowa istnieje, w innym razie właściciel. Umowa cywilna dzieli odpowiedzialność między nimi, ale nie zwalnia żadnej ze stron wobec organu. Właściciel, który podpisał umowę i "o wszystkim zapomniał" - jest wobec organu poza zasięgiem tylko wtedy, gdy zarządca realnie realizuje obowiązki i to udokumentuje.