Art. 70 Prawa budowlanego - usuwanie usterek stwierdzonych w kontroli

Wykonanie kontroli okresowej to dopiero pierwsza część obowiązku. Drugą - i często niedocenianą - jest usunięcie wskazanych w protokole nieprawidłowości. Podstawą jest art. 70 Prawa budowlanego, a jego zaniedbanie może skutkować sankcją z art. 92 PB (areszt, ograniczenie wolności, grzywna). Ten artykuł omawia obowiązki wynikające z zaleceń pokontrolnych, terminy realizacji i sposób dokumentowania usunięcia.

Treść art. 70 PB

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Kluczowe: 'w czasie lub bezpośrednio po' oraz 'mogłyby spowodować zagrożenie'.

Klasyfikacja usterek według pilności

W praktyce wykonawca kontroli klasyfikuje usterki na kilka kategorii pilności. Standard KCBO to podział na cztery poziomy:

• P1 (krytyczna) - zagrożenie bezpieczeństwa, wymaga natychmiastowej reakcji: wyłączenie z użytkowania, zabezpieczenie otoczenia, naprawa w ciągu 24-72 godzin,
• P2 (pilna) - do usunięcia w terminie 30 dni, dokumentacja obowiązkowa,
• P3 (planowa) - do uwzględnienia w planie remontowym w perspektywie 6-12 miesięcy,
• P4 (obserwacja) - monitoring w kolejnym cyklu kontrolnym.

Sankcja z art. 92 PB

Kto nie spełnia, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku usunięcia w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. To sankcja poważniejsza niż samo wykroczenie z art. 93 - może obejmować karę aresztu.

Dokumentacja usunięcia - dowód, którego wymaga PINB

Samo usunięcie usterki bez udokumentowania to z perspektywy PINB tak, jakby jej w ogóle nie usunięto. Standard dokumentacyjny obejmuje:

• protokół odbioru prac (od wykonawcy remontu),
• faktura VAT za wykonanie prac,
• dokumentacja fotograficzna 'przed' i 'po',
• wpis do KOB / c-KOB z datą usunięcia,
• dla większych prac - dziennik budowy lub notatka techniczna,
• certyfikaty użytych materiałów (jeśli dotyczy - np. elementów ppoż.).

Kontrola powykonawcza

Przy usterkach krytycznych zaleca się zlecenie ponownej kontroli fragmentu instalacji lub konstrukcji po zakończeniu naprawy. Uwaga: to nie zastępuje kolejnej okresowej, ale daje formalne potwierdzenie usunięcia. Protokół powykonawczy warto dołączyć do KOB obok pierwotnego protokołu z kontroli.

Kiedy usterka jest 'mogąca zagrażać'

Ustawa mówi 'mogące spowodować zagrożenie' - to szeroki zakres. W praktyce PINB kwalifikuje jako 'mogące zagrażać' m.in.:

• odpadające fragmenty elewacji, gzymsów, balkonów,
• nieszczelne przewody spalinowe lub dymowe,
• nieszczelne instalacje gazowe,
• przekroczone parametry ochrony przeciwporażeniowej,
• brak drożności dróg ewakuacyjnych,
• niesprawne oświetlenie awaryjne,
• ubytki konstrukcji nośnej,
• cofanie się spalin do pomieszczeń.

Zarządca vs. właściciel lokalu

Częste pytanie: kto płaci za usunięcie usterki wskazanej w części wspólnej - wspólnota czy właściciel lokalu, w którym objawia się problem? Zasada: usterki części wspólnej pokrywa wspólnota z funduszu remontowego; usterki wewnątrz lokalu - właściciel lokalu. W praktyce spory dotyczą pogranicza (np. balkony, wentylacja, pion instalacyjny). Warto uregulować to w regulaminie wspólnoty.

Podsumowanie

Art. 70 PB to często pomijana część systemu. Zarządca skupia się na wykonaniu przeglądu, a zapomina, że sam protokół z wpisem 'stwierdzono uszkodzenie' bez dowodu usunięcia to gotowy materiał dla prokuratury w razie wypadku. Kluczowe: klasyfikacja usterek według pilności, dokumentacja usunięcia (protokół, faktura, zdjęcia), wpis do KOB, dla usterek krytycznych - kontrola powykonawcza. To system, który chroni właściciela i zarządcę przed odpowiedzialnością karną z art. 91a i 92 PB.