Art. 61 Prawa budowlanego - obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie

Art. 61 Prawa budowlanego to fundament, na którym opiera się cały system odpowiedzialności za obiekt budowlany. To on wprowadza obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz zapewnienia bezpiecznego użytkowania. Wszystkie pozostałe przepisy (art. 62 - kontrole, art. 64 - książka obiektu, art. 70 - usuwanie usterek, art. 91a - odpowiedzialność karna) są konsekwencją tego jednego artykułu.

Treść art. 61 PB w skrócie

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: (1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 (spełnienie wymagań podstawowych: nośność, bezpieczeństwo pożarowe, higiena, użytkowanie, hałas, oszczędność energii, dostępność), (2) zapewnić - dochowując należytej staranności - bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt.

Co znaczy 'należyty stan'

Prawo nie definiuje wprost 'należytego stanu'. W orzecznictwie (m.in. wyroki NSA) wypracowano definicję opisową: stan, w którym obiekt spełnia funkcje, dla jakich został wzniesiony, jest bezpieczny w użytkowaniu, nie stwarza zagrożenia dla otoczenia, a jego elementy konstrukcyjne, instalacje i wykończenie są sprawne technicznie. Przekroczenie tego progu (np. odpadające fragmenty elewacji, cieknący dach, nieszczelne instalacje) już oznacza nienależyty stan.

Powiązanie z art. 91a - odpowiedzialność karna

Art. 91a stanowi, że kto nie spełnia określonego w art. 61 obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt niezgodnie z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa jego użytkowania, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Kluczowe: to przestępstwo formalne - nie wymaga wystąpienia szkody. Sam stan nienależytego utrzymania obiektu wystarczy do pociągnięcia do odpowiedzialności.

Kto jest podmiotem obowiązku

'Właściciel lub zarządca' - to ten sam katalog, co w art. 62. W praktyce: podmiot faktycznie dysponujący obiektem. Przy współwłasności - każdy ze współwłaścicieli. Przy wspólnocie mieszkaniowej - wspólnota (reprezentowana przez zarząd lub zarządcę). Przy spółdzielni - spółdzielnia (reprezentowana przez zarząd). Odpowiedzialności nie można wyłączyć umownie wobec organów nadzoru budowlanego.

Bezpieczeństwo użytkowania - czynniki zewnętrzne

Właściciel/zarządca musi reagować na czynniki zewnętrzne oddziałujące na obiekt:

• silne wiatry, huragany, trąby powietrzne,
• intensywne opady śniegu (obciążenia dachu, zejście śniegu),
• intensywne opady deszczu, powodzie,
• wyładowania atmosferyczne,
• osuwiska, ruchy gruntu,
• pożary sąsiednich obiektów,
• katastrofy budowlane w bezpośrednim otoczeniu.

W każdej z tych sytuacji obowiązkiem jest kontrola doraźna z art. 62 ust. 1 pkt 4 PB oraz - jeśli występuje zagrożenie - natychmiastowe podjęcie działań zabezpieczających (zamknięcie obiektu, wyłączenie części z użytkowania, zabezpieczenie otoczenia).

Estetyka obiektu

Art. 61 obejmuje również obowiązek utrzymania estetyki obiektu i jego otoczenia. Ta warstwa jest przedmiotem oceny w kontroli 5-letniej. W praktyce PINB podnosi ten wątek najczęściej dopiero przy skargach sąsiadów lub przy rażąco zaniedbanych elewacjach - ale prawnie jest to obowiązek na równi z technicznym.

Dowód należytej staranności

Kluczowe dla obrony przed odpowiedzialnością karną z art. 91a jest wykazanie należytej staranności. Dowodami są: aktualne protokoły przeglądów, wpisy w KOB/c-KOB, dowody usunięcia usterek, korespondencja z wykonawcami, uchwały wspólnoty o zleceniu ekspertyzy. Dokumentacja rozproszona lub niekompletna to najczęstszy powód, dla którego prokuratura kieruje akt oskarżenia.

Podsumowanie

Art. 61 to najważniejszy artykuł całego Prawa budowlanego z punktu widzenia właściciela i zarządcy. Wprowadza obowiązek na poziomie zasady - konkretne przepisy (art. 62, 64, 70, 91a) są jego rozwinięciem. Każde zaniedbanie w utrzymaniu obiektu może zostać zakwalifikowane jako naruszenie art. 61, a stąd bardzo blisko do art. 91a i odpowiedzialności karnej. Dokumentacja przeglądów, wpisy w KOB, dowody usunięcia usterek - to system chroniący właściciela nie tylko przed organem, ale też przed pełną odpowiedzialnością cywilną w razie wypadku.