Ocena ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym – nowy obowiązek właściciela i zarządcy

Od 21 maja 2026 r. obowiązuje nowy zestaw przepisów, który przenosi odpowiedzialność za jakość wody z sieci wodociągowej do wnętrza budynku. Dla zarządców oznacza to obowiązek, którego wcześniej nie było: pisemną ocenę ryzyka instalacji wodociągowej, dołączaną do książki obiektu budowlanego. Termin wygląda na odległy, ale zakres pracy i wymagania wobec osoby sporządzającej dokument sprawiają, że warto zaplanować go wcześniej.

Co się zmieniło i od kiedy

Podstawą jest ustawa z dnia 13 marca 2026 r. o zmianie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz niektórych innych ustaw. Została ogłoszona 6 maja 2026 r. w Dzienniku Ustaw pod poz. 605, a jej zasadnicza część weszła w życie 21 maja 2026 r. Ustawa wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/2184 z 16 grudnia 2020 r. w sprawie jakości wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi.

Przepisy wykonawcze zawiera rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 22 maja 2026 r. w sprawie jakości wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi (Dz.U. 2026 poz. 748), ogłoszone 9 czerwca i obowiązujące od 24 czerwca 2026 r. Zastąpiło ono rozporządzenie Ministra Zdrowia z 7 grudnia 2017 r., którym branża posługiwała się przez ostatnie lata.

Istota zmiany: dotychczasowy model opierał się na badaniu próbek wody i reagowaniu po stwierdzeniu przekroczenia. Nowe przepisy wprowadzają podejście oparte na ryzyku w całym łańcuchu dostaw - od obszaru zasilania ujęcia, przez uzdatnianie i sieć, aż po punkt czerpalny w budynku. Ostatni odcinek tego łańcucha to instalacja, za którą odpowiada właściciel lub zarządca.

Dlaczego to sprawa książki obiektu budowlanego

To fragment, który najczęściej umyka w opracowaniach traktujących temat wyłącznie sanitarnie. Nowelizacja zmieniła również Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 64 ust. 3 Prawa budowlanego do książki obiektu budowlanego dołącza się protokoły z kontroli obiektu budowlanego, w tym protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, ocenę ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym i jej aktualizację, oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego obiektu, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty, o których mowa w art. 60.

Ocena ryzyka stała się więc dokumentem tej samej kategorii co protokół przeglądu okresowego czy ekspertyza techniczna. Jej brak to nie tylko kwestia sanepidu - to również luka w dokumentacji obiektu, widoczna przy kontroli PINB i przy audycie dokumentacji.

Czym jest wewnętrzny system wodociągowy

Ustawa definiuje go jako system obejmujący przewody wodociągowe wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, zainstalowane między punktami czerpalnymi używanymi zwykle do poboru wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi a siecią wodociągową. Składa się na niego instalacja wodociągowa oraz przyłącze wodociągowe - to drugie tylko wtedy, gdy odpowiedzialność za nie ponosi odbiorca usług.

Mówiąc praktycznie: wszystko od granicy odpowiedzialności wodociągów do kranu i prysznica.

Kto jest właścicielem lub zarządcą obiektu priorytetowego

Definicja z art. 4j ust. 1 ustawy jest krótka: obiektem priorytetowym jest niemieszkalny obiekt, w którym więcej niż 50 osób dziennie jest narażonych na ryzyko związane z wodą, w szczególności budynek użyteczności publicznej lub budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi.

Uwaga na dwa progi. Sama definicja przesądza o obowiązku wykonania oceny ryzyka. Odrębnie, w art. 4j ust. 2, ustawa wskazuje kategorie obiektów, w których ocena obejmuje dodatkowo badania laboratoryjne.

Badania w kierunku bakterii z rodzaju Legionella w ciepłej wodzie użytkowej obejmują:

• obiekty użytkowane przez podmioty wykonujące działalność leczniczą w rodzaju stacjonarne i całodobowe świadczenia zdrowotne - szpitalne oraz inne niż szpitalne, takie jak świadczenia opiekuńcze, pielęgnacyjne, paliatywne, hospicyjne, opieka długoterminowa, rehabilitacja lecznicza, leczenie uzależnień, psychiatryczna opieka zdrowotna i lecznictwo uzdrowiskowe,
• obiekty przeznaczone do okresowego pobytu ludzi: czynne sezonowo lub związane z turystyką (hotele, motele, pensjonaty, ośrodki turystyczno-wczasowe, kempingi), zakłady karne i areszty śledcze, domy rencistów,
• budynki użyteczności publicznej, w których podczas użytkowania wewnętrznych systemów wodociągowych lub związanych z nimi urządzeń jest wytwarzany aerozol wodny.

Badania stężenia ołowiu obejmują:

• obiekty lecznicze stacjonarne i całodobowe przeznaczone dla kobiet ciężarnych lub dzieci w wieku do lat 6,
• domy dla matek z małoletnimi dziećmi lub kobiet w ciąży,
• placówki opiekuńczo-wychowawcze i placówki oświatowe, w których przebywają dzieci w wieku do lat 6.

Ostatnia kategoria dotyczy aerozolu wodnego, a nie nazwy obiektu. Obejmie więc m.in. baseny, obiekty sportowe z natryskami czy budynki z układami zraszającymi - niezależnie od tego, co widnieje na elewacji.

Co zawiera ocena ryzyka

Zgodnie z art. 4i ustawy ocenę sporządza się w formie pisemnej: w postaci papierowej opatrzonej podpisem własnoręcznym albo w postaci elektronicznej opatrzonej kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym.

Zakres merytoryczny obejmuje ogólną analizę potencjalnego ryzyka związanego z wewnętrznym systemem wodociągowym oraz z powiązanymi z nim materiałami lub wyrobami do kontaktu z wodą przeznaczoną do spożycia przez ludzi, a także ustalenie, czy to ryzyko ma wpływ na jakość wody w punktach czerpalnych używanych zwykle do jej poboru.

Ocenę poddaje się przeglądowi i w razie potrzeby aktualizuje nie rzadziej niż co 6 lat. Dokument wraz z aktualizacjami przechowuje się przez co najmniej 12 lat od dnia sporządzenia.

Jeżeli z analizy wynika, że ołów nie stanowi potencjalnego ryzyka wpływającego na jakość wody w punkcie czerpalnym, odstępuje się od badania ołowiu. Jeżeli ryzyko istnieje - częstotliwość badania ołowiu ustala się w uzgodnieniu z właściwym organem nadzoru sanitarnego.

Kto może sporządzić ocenę ryzyka

Ustawa określa wymagania wobec osoby przeprowadzającej ocenę (art. 4l). Musi ona mieć pełną zdolność do czynności prawnych, nie być skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi ani za przestępstwo skarbowe, oraz spełniać jeden z warunków kwalifikacyjnych:

• udokumentowane co najmniej trzyletnie doświadczenie w zakresie budowy, montażu, obsługi, eksploatacji, modernizacji lub projektowania instalacji sanitarnych albo nadzoru nad jakością, higieną lub bezpieczeństwem wody - albo uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, o których mowa w art. 14 ust. 1 pkt 4 lit. b Prawa budowlanego - w obu przypadkach wraz z udokumentowaną wiedzą z zakresu zarządzania ryzykiem bezpieczeństwa zdrowotnego wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, albo
• uprawnienie rzeczoznawcy do spraw sanitarnohigienicznych, o którym mowa w art. 34 ust. 1 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

To istotne przy planowaniu budżetu i harmonogramu. Oceny nie sporządzi konserwator ani firma sprzątająca - potrzebna jest osoba o określonych kwalifikacjach, a takich osób na rynku będzie w 2027 i 2028 roku brakować.

Budynki mieszkalne - lżejszy obowiązek

Właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych nie wykonują pełnej oceny ryzyka, ale przeprowadzają ogólną analizę potencjalnych ryzyk związanych z wewnętrznymi systemami wodociągowymi. Zgodnie z art. 4i ust. 7 zawiera ona przynajmniej aktualny opis instalacji obejmujący:

• krótki opis oraz schemat wewnętrznego systemu wodociągowego,
• opis parametrów technicznych, w tym rodzaj urządzenia do przygotowania ciepłej wody użytkowej, występowanie przewodów do ciepłej wody użytkowej o objętości większej niż 3 litry poza obiegami cyrkulacyjnymi, temperaturę wody zimnej w najdalej położonym punkcie czerpalnym od miejsca zasilania instalacji, temperaturę ciepłej wody użytkowej w najdalej położonym punkcie czerpalnym od urządzenia do jej przygotowania oraz temperaturę wody cyrkulacyjnej w miejscu podłączenia przewodu cyrkulacyjnego,
• informację o spełnianiu przez instalację ciepłej wody wymagań warunków technicznych,
• charakterystykę materiałów lub wyrobów do kontaktu z wodą przeznaczoną do spożycia przez ludzi,
• mapę istniejących lub proponowanych punktów poboru próbek.

Jeżeli analiza wykaże brak spełniania wymagań warunków technicznych albo użycie w instalacji elementów zawierających ołów, właściciel lub zarządca informuje o tym właściwy organ nadzoru sanitarnego. Organ wydaje wtedy zalecenia, które mogą obejmować konieczność monitorowania Legionelli w ciepłej wodzie użytkowej lub ołowiu.

Obowiązek nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych ani budynków w zabudowie jednorodzinnej.

Terminy, o których trzeba pamiętać

• 21 maja 2026 r. - wejście w życie zasadniczej części ustawy z 13 marca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 605).
• 24 czerwca 2026 r. - wejście w życie rozporządzenia Ministra Zdrowia z 22 maja 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 748).
• 30 czerwca 2028 r. - termin przekazania pierwszej oceny ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym właściwemu państwowemu powiatowemu inspektorowi sanitarnemu.
• 6 miesięcy od oddania do użytkowania - termin dla obiektu priorytetowego oddanego do użytkowania po 30 czerwca 2028 r.
• Nie rzadziej niż co 6 lat - przegląd i w razie potrzeby aktualizacja oceny ryzyka; przekazanie oceny albo informacji o braku aktualizacji do 30 czerwca.
• 30 dni - termin przekazania zaktualizowanej oceny ryzyka od dnia dokonania aktualizacji.
• 7 dni roboczych - termin przekazania organowi sprawozdania z badań Legionelli lub ołowiu, liczony od dnia otrzymania sprawozdania (przy braku przekroczeń).
• Co najmniej 12 lat - okres przechowywania oceny ryzyka i jej aktualizacji.

Badania Legionelli i ołowiu

Rozporządzenie z 22 maja 2026 r. ujednoliciło sposób raportowania wyników Legionelli - wyniki podaje się w jednostkach tworzących kolonie na litr (jtk/l), a nie jak dotychczas na 100 lub 1000 ml. Przy porównywaniu starszych i nowszych sprawozdań łatwo o pomyłkę rzędu wielkości.

Rozporządzenie określa minimalną częstotliwość pobierania próbek ciepłej wody użytkowej w obiektach priorytetowych oraz w obiektach, dla których w ocenie ryzyka zdefiniowano ryzyko wskazujące na konieczność monitorowania Legionelli. Zgodnie z objaśnieniami do tabeli, jeżeli w kolejnych dwóch badaniach wykonanych w odstępach rocznych stwierdzono wynik poniżej 1000 jtk/l, kolejne badanie wykonuje się po 3 latach. Odrębną, zaostrzoną częstotliwość przewidziano dla obiektów leczniczych, w których przebywają pacjenci o obniżonej odporności, w tym objęci leczeniem immunosupresyjnym, i w których wytwarzany jest aerozol wodny.

Progi liczbowe i sposób postępowania po stwierdzeniu określonej liczby bakterii zawiera załącznik nr 5 do rozporządzenia - przed zleceniem badań warto sprawdzić go bezpośrednio, ponieważ opracowania branżowe podają w tym zakresie rozbieżne wartości.

Kary

Ustawa przewiduje kary pieniężne sięgające 10 tys. zł, nakładane m.in. za niewykonanie lub nieaktualizowanie oceny ryzyka, niewykonywanie wymaganych badań w kierunku Legionelli lub ołowiu z określoną częstotliwością oraz za niedopełnienie obowiązków informacyjnych przez właściciela lub zarządcę obiektu priorytetowego.

Do tego dochodzi konsekwencja z Prawa budowlanego: brak oceny ryzyka to brak dokumentu wymaganego w załącznikach do książki obiektu budowlanego.

Co zrobić teraz

1. Zakwalifikuj obiekty. Sprawdź, które z zarządzanych budynków spełniają definicję obiektu priorytetowego (niemieszkalny, powyżej 50 osób dziennie narażonych na ryzyko związane z wodą), a które są budynkami mieszkalnymi objętymi lżejszym obowiązkiem.
2. Ustal, czy potrzebne są badania. Osobno sprawdź przynależność do kategorii z art. 4j ust. 2 - dla Legionelli i dla ołowiu listy są różne.
3. Zbierz dokumentację instalacji. Schematy, rodzaj urządzenia do przygotowania CWU, materiały rur, historia wymian. Braki w tym miejscu najbardziej wydłużają prace.
4. Zaplanuj wykonawcę. Sprawdź, czy osoba, która ma sporządzić ocenę, spełnia wymagania art. 4l. Im bliżej 2028 roku, tym trudniejsza będzie dostępność.
5. Ujmij dokument w KOB. Ocenę ryzyka i jej aktualizacje trzeba dołączyć do książki obiektu budowlanego - zaplanuj to razem z pozostałą dokumentacją przeglądową.
6. Zaplanuj cykl. Przegląd nie rzadziej niż co 6 lat, przechowywanie przez co najmniej 12 lat, sprawozdania z badań w 7 dni roboczych.

Podsumowanie

Ocena ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym to nowy, trwały element dokumentacji technicznej obiektu - nie jednorazowa formalność. Termin 30 czerwca 2028 r. wydaje się odległy, ale wymagania wobec osoby sporządzającej dokument i konieczność uporządkowania dokumentacji instalacji sprawiają, że przy większych zasobach warto zacząć od inwentaryzacji już teraz. Dla zarządcy najistotniejsza jest jedna rzecz: to dokument, który trafia do książki obiektu budowlanego i będzie w niej sprawdzany.