Obowiązkowy przegląd instalacji elektrycznej w mieszkaniu i w częściach wspólnych

Gdzie przebiega granica instalacji wspólnej i lokalowej

W typowym budynku wielolokalowym instalacja wspólna kończy się na zabezpieczeniu przedlicznikowym lub na liczniku energii. Za instalację od licznika w głąb lokalu odpowiada właściciel lokalu. Nie zwalnia to jednak zarządcy z odpowiedzialności za stan techniczny obiektu jako całości - jeżeli wadliwa instalacja w lokalu zagraża bezpieczeństwu budynku, zarządca musi zareagować.

• instalacja wspólna: złącze, wewnętrzna linia zasilająca, rozdzielnice piętrowe, obwody administracyjne, oświetlenie klatek, garaży i terenu, instalacja odgromowa,
• instalacja lokalowa: obwody za licznikiem lub za zabezpieczeniem lokalowym, gniazda, oświetlenie i osprzęt w lokalu,
• strefa sporna: przewody prowadzone w szachtach i pionach, liczniki w lokalach, zabezpieczenia przedlicznikowe umieszczone w lokalu - warto to rozstrzygnąć uchwałą lub regulaminem.

Obowiązek udostępnienia lokalu

Właściciel lub użytkownik lokalu ma obowiązek udostępnić go w celu przeprowadzenia kontroli okresowej. Praktyka, która minimalizuje spory:

1. pisemne zawiadomienie z co najmniej kilkudniowym wyprzedzeniem, z podaniem daty, przedziału godzinowego i zakresu czynności,
2. wskazanie podstawy prawnej obowiązku udostępnienia (art. 13 ust. 2 u.w.l. lub art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów),
3. propozycja terminu alternatywnego dla osób nieobecnych,
4. protokolarne odnotowanie odmowy lub nieobecności - to dowód dochowania staranności przez zarządcę,
5. w razie uporczywej odmowy: wezwanie ostateczne, a następnie zawiadomienie PINB, jeżeli brak dostępu uniemożliwia ocenę bezpieczeństwa obiektu.

Kto ponosi koszt

• części wspólne - wspólnota lub spółdzielnia, z zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną,
• instalacja w lokalu - co do zasady właściciel lokalu, chyba że wspólnota uchwałą przejmie ten koszt na siebie dla ujednolicenia dokumentacji,
• lokale komunalne i najem - właściciel budynku, zgodnie z zakresem obowiązków wynajmującego.

Dom jednorodzinny - czy też trzeba

Budynki mieszkalne jednorodzinne są zwolnione z kontroli rocznej w zakresie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a, ale nie są zwolnione z kontroli pięcioletniej obejmującej badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Właściciel domu jednorodzinnego również powinien dysponować aktualnym protokołem - jest on regularnie żądany przy szkodach pożarowych i przy sprzedaży nieruchomości.

Dokumentacja, którą warto trzymać razem

• protokół kontroli pięcioletniej z częścią ocenną,
• protokoły pomiarowe z wynikami liczbowymi dla każdego obwodu,
• kopie uprawnień budowlanych i świadectw kwalifikacyjnych SEP,
• korespondencja z właścicielami lokali w sprawie udostępnienia,
• dowody usunięcia usterek: zlecenia, faktury, protokoły odbioru napraw.